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Wie funktioniert eine Zwangsversteigerung?
Eine Zwangsversteigerung wird meist auf Antrag eines im Grundbuch abgesicherten Grundschuld -oder Hypothekengläubigeres (in der Regel ein Kreditinstitut) angeordnet.
Daneben gibt es noch die sogenannte Teilungsversteigerung. Ihr liegen Streitigkeiten zwischen Erben und geschiedenen Eheleute zu Grunde. Können sich die streitigen Parteien nicht einigen und ist daher ein freihändiger Verkauf nicht möglich, kommt es zur Zwangsversteigerung. Der Antrag wird in diesem Fall von einem der Miteigentümer gestellt.
Um keine bösen Überraschungen zu erleben, sollte man sich auf eine Zwangsver-steigerung gut vorbereiten und vorher 2-3 Versteigerungen besuchen.
Wichtig ist vor allem ein Blick in das von einem Sachverständigen erstellte Wertgut-achten. Der Sachverständige wird vom Gericht beauftragt und ist daher neutral. Das Wertgutachten informiert über Bauzustand, Lage und Anschlüsse an öffentliche Ver-sorgungsnetze. Beim Vollstreckungsgericht kann Einsicht in das Wertgutachten und in die sonstigen, das Objekt betreffenden Unterlagen, genommen werden. Eine vorherige Terminabsprache ist empfehlenswert.
Eine amtliche Besichtigung des Objektes findet nicht statt. Eine Innenbesichtigung ist dennoch angebracht, möglichst in Begleitung mit einem Baufachmann. Einen Anspruch auf die Innenbesichtigung besteht nicht. Diese kann nur mit Zustimmung des Eigentümers erfolgen; Termine müssen direkt mit ihm abgesprochen werden. Hier sollte mit einem gewissen Fingerspitzengefühl vorgegangen werden, da sich die Eigentümer in der Regel in einer Notlage befinden und ihren Grundbesitz nicht freiwillig verkaufen wollen.
Der Versteigerungstermin
Zunächst informiert der Rechtspfleger über das Verfahren, den Wert und die Verstei-gerungsbedingungen. Hierzu gehören der wesentliche Inhalt des Grundbuchs und auch Besonderheiten der Immobilie wie Wohnungsbindung, Denkmalschutz oder Baulasten.
Dann erfolgt die Aufstellung des geringsten Gebotes. Das geringste Gebot setzt sich zusammen aus den Kosten des Verfahrens und den Rechten, die bestehen bleiben. Bestehen bleibende Rechte sind diejenigen, die der Forderung des betreibenden Gläubigers mit dem besten Rang vorgehen, weil sie an noch besserer Rangstelle gesi-chert sind.
Diese bestehen bleibenden Rechte werden vom Ersteher übernommen.
Die Höhe des geringsten Gebotes muss mindestens erreicht werden, sonst kann der Zuschlag nicht erteilt werden.
Ist ein Recht nicht im Grundbuch oder erst nach dem Versteigerungsvermerk einge-tragen, muss der Berechtigte dieses anmelden bevor das Gericht im Versteigerungs-termin zum Bieten auffordert. Der Berechtigte muss seine Forderung glaubhaft machen, wenn der Gläubiger der Anmeldung widerspricht. Andernfalls wird das Recht im geringsten Gebot nicht berücksichtigt und bei der Verteilung des Versteigerungserlöses erst nach dem Anspruch des Gläubigers und der übrigen Rechte befriedigt. Es ist daher zweckmäßig eine Berechnung seiner Ansprüche zwei Wochen vor dem Versteigerungstermin getrennt nach Hauptforderung, Zinsen, Kosten beim Vollstre-ckungsgericht einzureichen und den beanspruchten Rang mitzuteilen. Der Berechtigte kann dies auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle erklären.
Die Bietzeit, in der Gebote abgegeben werden können, dauert mindestens 30 Minuten. Sie wird erst beendet, sobald keine Gebote mehr abgegeben werden.
Bei der Abgabe von Geboten sind amtliche Ausweispapiere erforderlich. Hierzu zählen der Personalausweis oder der Reisepass. Der Führerschein ist kein amtliches Ausweispapier!
Soll für nicht anwesende Dritte geboten werden, ist dem Rechtspfleger eine öffentlich beglaubigte Vollmacht vorzulegen. Die öffentliche Beglaubigung hat vor einem deut-schen Notar zu erfolgen.
Wenn ein im Termin anwesender Beteiligter des Zwangsversteigerungsverfahrens befürchtet, dass sein Recht beeinträchtigt wird, weil ein Bieter sein Gebot nicht zahlen kann, kann er den Antrag auf Sicherheitsleistung stellen. Die Sicherheit ist in der Regel in Höhe von 10 % des festgesetzten Verkehrswertes zu leisten.
Die Sicherheitsleistung kann wie folgt erbracht werden:
• Überweisung auf das Konto der Landesoberkasse Baden-Württemberg
(Kontonummer: 74 69 53 45 05; BLZ: 600 501 01; Bankinstitut: BW-Bank; Verwendungszweck: 9804000100353, AG Hechingen, Sicherheitsleistung, Ak-tenzeichen)
der Nachweis der Gutschrift muss im Zwangsversteigerungstermin vorliegen
• bestätigter Bundesbank- oder Verrechnungsscheck
• unbefristete Bankbürgschaft
Nach Ablauf der Bietzeit folgt die Verhandlung über den Zuschlag.
Dabei gibt es zwei Grenzwerte zu beachten:
• wenn ein Gebot unter 50% des Verkehrswertes liegt, muss das Gericht den Zuschlag versagen
• erreicht ein Gebot nicht 70% des Verkehrswertes und würde ein anwesender Gläubiger bei einem Gebot in Höhe von 70% des Verkehrswertes einen höheren Erlös erhalten, kann er beantragen, dass der Zuschlag wegen Nichterreichen der 70% -Grenze versagt wird.
In beiden Fällen bestimmt das Gericht einen neuen Termin zur Versteigerung.
Im Laufe eines Versteigerungsverfahren kann nur einmal der Zuschlag wegen Nicht-erreichen der Wertgrenzen, d.h. wegen Nichterreichen der 50 %- oder der 70%-Grenze, versagt werden.
Sobald, der Zuschlag erteilt wurde, ist der Bietende Eigentümer der ersteigernden Immobilie, auch wenn er zu diesem Zeitpunkt noch nicht im Grundbuch eingetragen ist.
Nun legt das Gericht noch einen Verteilungstermin fest.
Das Bargebot ist mit 4 % ab Zuschlag bis ein Tag vor Verteilungstermin zu verzinsen. Ausnahme:
das Bargebot wird beim Amtsgericht unter Verzicht auf das Recht zur Rücknahme hinterlegt.
Das Gebot ist durch Überweisung an die Landesoberkasse zu zahlen. Ein Nachweis der Gutschrift muss dem Gericht spätestens im Verteilungstermin vorliegen.
Kosten, die der Ersteher zu tragen hat:
• Zuschlagsgebühr des Gerichts
• Gebühr für die Eigentumseintragung im Grundbuch
• Grunderwerbssteuer (falls keine Befreiung vorliegt)
• öffentliche Lasten des Grundbesitzes ab dem Zuschlag (z.B. Grundsteuer)
Eine Zwangsversteigerung wird meist auf Antrag eines im Grundbuch abgesicherten Grundschuld -oder Hypothekengläubigeres (in der Regel ein Kreditinstitut) angeordnet.
Daneben gibt es noch die sogenannte Teilungsversteigerung. Ihr liegen Streitigkeiten zwischen Erben und geschiedenen Eheleute zu Grunde. Können sich die streitigen Parteien nicht einigen und ist daher ein freihändiger Verkauf nicht möglich, kommt es zur Zwangsversteigerung. Der Antrag wird in diesem Fall von einem der Miteigentümer gestellt.
Um keine bösen Überraschungen zu erleben, sollte man sich auf eine Zwangsver-steigerung gut vorbereiten und vorher 2-3 Versteigerungen besuchen.
Wichtig ist vor allem ein Blick in das von einem Sachverständigen erstellte Wertgut-achten. Der Sachverständige wird vom Gericht beauftragt und ist daher neutral. Das Wertgutachten informiert über Bauzustand, Lage und Anschlüsse an öffentliche Ver-sorgungsnetze. Beim Vollstreckungsgericht kann Einsicht in das Wertgutachten und in die sonstigen, das Objekt betreffenden Unterlagen, genommen werden. Eine vorherige Terminabsprache ist empfehlenswert.
Eine amtliche Besichtigung des Objektes findet nicht statt. Eine Innenbesichtigung ist dennoch angebracht, möglichst in Begleitung mit einem Baufachmann. Einen Anspruch auf die Innenbesichtigung besteht nicht. Diese kann nur mit Zustimmung des Eigentümers erfolgen; Termine müssen direkt mit ihm abgesprochen werden. Hier sollte mit einem gewissen Fingerspitzengefühl vorgegangen werden, da sich die Eigentümer in der Regel in einer Notlage befinden und ihren Grundbesitz nicht freiwillig verkaufen wollen.
Der Versteigerungstermin
Zunächst informiert der Rechtspfleger über das Verfahren, den Wert und die Verstei-gerungsbedingungen. Hierzu gehören der wesentliche Inhalt des Grundbuchs und auch Besonderheiten der Immobilie wie Wohnungsbindung, Denkmalschutz oder Baulasten.
Dann erfolgt die Aufstellung des geringsten Gebotes. Das geringste Gebot setzt sich zusammen aus den Kosten des Verfahrens und den Rechten, die bestehen bleiben. Bestehen bleibende Rechte sind diejenigen, die der Forderung des betreibenden Gläubigers mit dem besten Rang vorgehen, weil sie an noch besserer Rangstelle gesi-chert sind.
Diese bestehen bleibenden Rechte werden vom Ersteher übernommen.
Die Höhe des geringsten Gebotes muss mindestens erreicht werden, sonst kann der Zuschlag nicht erteilt werden.
Ist ein Recht nicht im Grundbuch oder erst nach dem Versteigerungsvermerk einge-tragen, muss der Berechtigte dieses anmelden bevor das Gericht im Versteigerungs-termin zum Bieten auffordert. Der Berechtigte muss seine Forderung glaubhaft machen, wenn der Gläubiger der Anmeldung widerspricht. Andernfalls wird das Recht im geringsten Gebot nicht berücksichtigt und bei der Verteilung des Versteigerungserlöses erst nach dem Anspruch des Gläubigers und der übrigen Rechte befriedigt. Es ist daher zweckmäßig eine Berechnung seiner Ansprüche zwei Wochen vor dem Versteigerungstermin getrennt nach Hauptforderung, Zinsen, Kosten beim Vollstre-ckungsgericht einzureichen und den beanspruchten Rang mitzuteilen. Der Berechtigte kann dies auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle erklären.
Die Bietzeit, in der Gebote abgegeben werden können, dauert mindestens 30 Minuten. Sie wird erst beendet, sobald keine Gebote mehr abgegeben werden.
Bei der Abgabe von Geboten sind amtliche Ausweispapiere erforderlich. Hierzu zählen der Personalausweis oder der Reisepass. Der Führerschein ist kein amtliches Ausweispapier!
Soll für nicht anwesende Dritte geboten werden, ist dem Rechtspfleger eine öffentlich beglaubigte Vollmacht vorzulegen. Die öffentliche Beglaubigung hat vor einem deut-schen Notar zu erfolgen.
Wenn ein im Termin anwesender Beteiligter des Zwangsversteigerungsverfahrens befürchtet, dass sein Recht beeinträchtigt wird, weil ein Bieter sein Gebot nicht zahlen kann, kann er den Antrag auf Sicherheitsleistung stellen. Die Sicherheit ist in der Regel in Höhe von 10 % des festgesetzten Verkehrswertes zu leisten.
Die Sicherheitsleistung kann wie folgt erbracht werden:
• Überweisung auf das Konto der Landesoberkasse Baden-Württemberg
(Kontonummer: 74 69 53 45 05; BLZ: 600 501 01; Bankinstitut: BW-Bank; Verwendungszweck: 9804000100353, AG Hechingen, Sicherheitsleistung, Ak-tenzeichen)
der Nachweis der Gutschrift muss im Zwangsversteigerungstermin vorliegen
• bestätigter Bundesbank- oder Verrechnungsscheck
• unbefristete Bankbürgschaft
Nach Ablauf der Bietzeit folgt die Verhandlung über den Zuschlag.
Dabei gibt es zwei Grenzwerte zu beachten:
• wenn ein Gebot unter 50% des Verkehrswertes liegt, muss das Gericht den Zuschlag versagen
• erreicht ein Gebot nicht 70% des Verkehrswertes und würde ein anwesender Gläubiger bei einem Gebot in Höhe von 70% des Verkehrswertes einen höheren Erlös erhalten, kann er beantragen, dass der Zuschlag wegen Nichterreichen der 70% -Grenze versagt wird.
In beiden Fällen bestimmt das Gericht einen neuen Termin zur Versteigerung.
Im Laufe eines Versteigerungsverfahren kann nur einmal der Zuschlag wegen Nicht-erreichen der Wertgrenzen, d.h. wegen Nichterreichen der 50 %- oder der 70%-Grenze, versagt werden.
Sobald, der Zuschlag erteilt wurde, ist der Bietende Eigentümer der ersteigernden Immobilie, auch wenn er zu diesem Zeitpunkt noch nicht im Grundbuch eingetragen ist.
Nun legt das Gericht noch einen Verteilungstermin fest.
Das Bargebot ist mit 4 % ab Zuschlag bis ein Tag vor Verteilungstermin zu verzinsen. Ausnahme:
das Bargebot wird beim Amtsgericht unter Verzicht auf das Recht zur Rücknahme hinterlegt.
Das Gebot ist durch Überweisung an die Landesoberkasse zu zahlen. Ein Nachweis der Gutschrift muss dem Gericht spätestens im Verteilungstermin vorliegen.
Kosten, die der Ersteher zu tragen hat:
• Zuschlagsgebühr des Gerichts
• Gebühr für die Eigentumseintragung im Grundbuch
• Grunderwerbssteuer (falls keine Befreiung vorliegt)
• öffentliche Lasten des Grundbesitzes ab dem Zuschlag (z.B. Grundsteuer)
